微觀檔案
微觀主題:2000年前建造的老房
微觀地點:通州、西城、朝陽等
微觀案例:老舊樓房改造,原址拆除重建或進行綜合治理
9月10日,樺皮廠胡同8號樓新貌。新京報記者 王子誠 攝
一棟在2000年前建造的住宅樓,至今已有二十多年的房齡,它們被統稱為老房。
日復一日的陽光暴曬下,年復一年的雨雪洗刷中,老房曾經光鮮的外立面已現斑駁。連接著家家戶戶的上下水管道出現難以修復的銹蝕,供電線路時常因為老化而無法穩定。居住在這里的居民幸福感隨著這些老房子的小毛病不斷下降。
這兩年北京市實施的老舊小區改造、危舊樓房改建等工程,就是為了給這些老小區“把脈治病”,還居民們一個舒適、安全的居住環境。
但是,老房子煥新談何容易。相處幾十年的老環境,驟然發生變化,居民心里肯定一時難以接受。確定要改動了,改成什么樣?怎么改?改多長時間?都要一項項商量,一件件確認。來了施工隊伍了,如何施工?怎么建設?還要一點點磨合。改造完成了,完工了什么樣?能否給居民帶來便利的生活?也要一樣樣設計。
在老房改造的過程中,有的小區從溝通中摸索出了新經驗,有的小區在施工中找到了新辦法,有的小區在改造后迎來了新生活。各有亮點各有特色,最終讓幾十年風雨飄搖的老房迎來新生。改造后的老房:地址依舊,只是房子煥然一新,生活如常,還是熟悉的鄰里街坊。
變形前
成立臨時黨支部,專門解決改造中的問題
“漏水,絕對是漏水最困擾我?!?/p>
45歲的李健在通州區云景里小區住了20多年,從住進這棟“二手房”,他就隔三岔五被跑水的問題困擾。
9月11日,通州區云景里小區,李健在家中回憶改造前房屋漏水問題。新京報記者 王子誠 攝
云景里小區位于通州區九棵樹街道,于1994年陸續建成,涉及55個單元、16棟多層住宅樓,常住人口2300余人。其中,李健所在的8號樓是年齡最大的一棟樓。
“我們小區一直用的自備井。而且,管道老化,經??p縫補補修理。有時候,管道里稍微有點異物,就從我家廚房涮墩布的水池子往外冒水……”李健清晰地記得,有一次正在外面上班,聽說家里跑水了,趕緊放下手頭的工作就往回趕?!皩τ谶@樣的場景,一回生,二回熟?!崩罱〉倪@句玩笑話里,透著無奈。在李健的生活賬單里,每年都有幾筆開銷是用于通下水道。
不過,李健畢竟住在一樓,對于上不去水這件事,沒有太多困擾。高層的居民就不一樣了。住在頂層的一戶居民介紹,她家經常要錯峰做飯、洗澡。
還好,居民道不盡的苦水都有了解決之策。2021年,云景里小區被納入老舊小區綜合整治名單,2023年3月正式動工。
然而,動工只是改造項目的第一步,社區書記曹利民將云景里社區的改造故事娓娓道來。
通州區云景里小區改造前。受訪者供圖
“當時,我們小區好多居民都自己裝了護欄,考慮到老舊小區外立面、保溫層等施工的需求,我們就和居民商量著,需要拆掉護欄。一樓的住戶,改造后,我們統一給安裝護欄?!庇械木用裉岢?,護欄不能拆,一來防盜,二來可以用于放一些雜物。曹利民說,對于居民的這些想法,街道、社區都理解,但是思想工作還是得做。
置身通州“黃金地段”的老房子能夠如期完成改造并非易事,項目首創了“溫暖舊改+長效治理”模式、“施工樓棟管家”服務模式。在社區改造啟動之初,就成立了一個臨時黨支部,區重大辦、街道、居委會、施工方,以及居民代表等都是支部成員,專門聯動解決改造時遇到的相關問題,還把物業式管理引入施工管理中,施工人員做樓棟管家。
有個別居民不愿意拆護欄,街道、社區、施工方就輪流到居民家做工作。除了護欄,白瓷磚也是居民關心的重點問題。云景里小區樓棟外立面本來貼著白瓷磚,在過去的通州,算是高檔小區。幾十年過去了,瓷磚早就老舊,存在脫落的隱患,這次改造,拆掉白瓷磚也是任務之一。當年,很多居民沖著白瓷磚買的這個小區,突然要拆除,自然有居民不愿意。
“和居民推心置腹地聊,幾輪下來,總能打動居民。最終,白瓷磚拆了,老護欄也100%拆除了?!辈芾裾f,在老舊小區改造案例中,這是值得濃墨重彩的一筆。
李健家住8號樓1單元1樓1戶,他家就成了樣板間。他記得,最初設計的一款護欄是簡單的豎條紋,沒有任何花紋,裝進自己家里后,有的居民來參觀,對護欄的款式提出異議,建議加一些花紋裝飾下?!斑@護欄裝在家里,天天看得見。既然居民提出來了,咱們就改?!辈芾穹Q。
9月11日,改造后的通州區云景里小區,一層裝上了有花紋的護欄。新京報記者 王子誠 攝
沒過多久,李健家的“樣板間”,重新裝上了一款有花紋的護欄。這件看似不起眼的小事,卻讓居民看到了誠意。
在云景里小區,改變的可不止居民的家。放眼整個小區,兒童樂園、花園式小廣場、步道、停車位等都進行了更新,如果不是居民手中的大紅本寫著這棟小區的身份信息,從顏值來看,很難推測出其真實年紀。
9月11日,云景里小區休閑區。新京報記者 王子誠 攝
云景里小區“冬天居民反映供暖不足,夏天居民反映漏雨”成了歷史,臨時黨支部在改造中功不可沒,讓居民有話有處說、居民有事有人管。
變形中
預制混凝土模塊,三個月原址建起新樓
“這兩年,周邊的老舊小區都開始改造了,我們一直想著,什么時候我們8號樓也能趕緊改造?”劉清順道出了居民們期盼改造老樓的心聲。
城市更新的過程中,危舊樓改建難度較大。而且,原址上重建,對技術的要求更高。
樺皮廠胡同8號樓位于北京二環內,是傳統的老北京筒子樓,周邊小區林立、人流密集、交通繁忙。整棟樓原址改造,如何能將施工對周邊居民生活、交通的影響降到最低?又如何讓市民盡快住上新房子?而居民更關心的是,新房子質量如何?
樺皮廠胡同8號樓改造前。受訪者供圖
2017年9月,《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》獲批,提出要統籌推進老舊小區綜合整治和有機更新。針對北京老舊小區存在大量危舊樓房的實際特點,探索出“原拆原建”的方式。
何為“原拆原建”?就是指在老舊小區改造過程中,將原有的建筑拆除后,按照原樣進行重建。這種方式既保留了小區原有的風貌和歷史特色,又能夠滿足居民對于居住環境的需求和改善。
2020年6月,《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》正式發布,提出在遵循區域總量平衡、戶數不增加的原則下,可通過翻建、重建或適當擴建方式,對危舊樓房進行改造。至此,北京的危舊樓改建大幕正式拉開了。
2023年4月,北京發布《關于進一步做好危舊樓房改建有關工作的通知》,為危舊樓房騰退置換、建筑規模增量、改建方案會商機制等提出明確指引。
這一次,樺皮廠胡同8號樓的20戶居民,最終等來了通知——樺皮廠胡同8號樓,D級危樓,原拆原建。
整棟樓原址改造在北京市西城區還是首次。當時,當地成立專班,對改造項目重新規劃,街道、住建等十多個部門,先后打通資金、稅費、不動產登記等一系列改造的難點堵點。施工方中建海龍科技有限公司則憑借其原創研發的C-MiC技術,即“混凝土模塊化集成建筑+預制PC構件”技術,僅用三個月就完成樺皮廠胡同8號樓老樓拆除,并在原址建起新樓。
9月10日,樺皮廠胡同8號樓改造后新貌。新京報記者 王子誠 攝
“這種技術簡單理解,就是先將房子根據功能分區劃分為若干模塊,再將模塊進行高標準的工業化預制,最后運送至施工現場裝嵌成為完整建筑。這種方式實現90%以上建筑工序由產業工人在工廠完成,現場工作量大幅度降低,相較傳統建造方式減少75%的建筑垃圾排放,減少25%材料浪費?!敝薪ê}堅O計研究院院長任剛說,將建筑從工地搬進工廠,不僅解決了現場施工難的問題,也大幅縮短了建設周期,簡直是為樺皮廠胡同8號樓原拆原建量身定制的方案。
一輛輛貨車載著預制混凝土模塊駛來,在施工現場經過吊裝,輔助鋼筋綁扎和混凝土澆筑,一棟嶄新的居民樓便拔地而起。這種高效的建筑方式,大部分居民還是頭一回見。
蓋房子就像搭積木,每間屋子就像一個積木,通過疊放的方式拼接而成,這項建筑技術,在近幾年逐漸走入公眾視野中。
“紅黃金碧、青院素城”是改建后的樺皮廠胡同8號樓的真實寫照。走進新樓房,適老化電梯大大方便了居民出行,而居民家中锃亮的瓷磚、明亮的客廳、大大的飄窗,讓人覺得十分敞亮。這棟樓里,每戶家庭都進行了水電氣熱智能化升級,安裝了太陽能集熱板和陽臺熱水器等節能設施?!?之前一到冬天,屋子里四處透風。房子沒有電梯,爬樓總是讓居民們很頭疼,一些腿腳不便的老人,幾乎就被困在了這棟老房子里?!痹诰用窨谥?,曾經需要不斷“修修補補”的老房,終成過去式。
樺皮廠胡同8號樓改造前的樓道。受訪者供圖
樺皮廠胡同8號樓改造后的樓道。受訪者供圖
就此,樺皮廠胡同8號樓成為北京市首個裝配式危舊樓改造項目、首個混凝土模塊化項目。
變形后
原地拆除重建,每戶增6.5平方米
如今的朝陽勁松114號樓,看起來和同小區的幾棟樓相比,顯得格外特別。
毗鄰東三環勁松橋,與垂楊柳醫院僅一墻之隔,勁松一區114號樓是一棟區位極佳的樓房。作為全市首批老樓拆除重建的試點項目,這座年近五十的老樓如今獲得了新生,歷時一年半,完全拆除、原地重建。
9月10日,朝陽勁松114號樓新貌。新京報記者 王子誠 攝
現在的勁松114號樓,每個單元都有電梯,單元門前還專為行動不便的居民增設了升降平臺,對于腿腳不便的居民來說,只需按一個按鈕,即可乘坐電梯進到樓內,無需手動轉輪椅爬坡。
走進居民家中,新京報記者看到,原本的“老破小”,今日變成了舒適的新居。
改造前的勁松114號樓。受訪者供圖
北京建工五建114號樓拆除重建項目的項目經理孟樊軍告訴記者,勁松一區114號樓的“前世”是1978年建設的一棟六層框架輕板實驗樓,里面住著66戶居民。不到20厘米厚的外墻板讓屋里冬冷夏熱,樓本體也在近五十年的風雨中變得“老態龍鐘”。
“114號樓拆除面積3988平方米,重建后面積5200平方米。根據遵循區域總量平衡、戶數不增加的原則,114號樓沒有新增戶數。多出的面積主要是廚房和衛浴按照當前住宅設計標準有所調整?!泵戏娬f,改造后的114號樓戶型得到改善,特別是對原房屋廚衛狹小的問題以及客廳面積不足的情況進行優化,每戶居民的建筑面積平均增加了約6.5平方米。同時,在室內裝修中,還采用了抹灰工藝,能更好地防水、防潮,防止墻皮脫落?!鞍凑障嚓P規范要求,廚房、衛生間防水一般做到1.2米高,而114號樓的防水則直接做到了頂部?!?/p>
9月10日,改造后的勁松114號樓每個單元都安裝了電梯。新京報記者 王子誠 攝
如今,居民生活在全新的114號樓,生活方便了許多。其實,在這棟老樓新生的背后,是一條可復制可推廣的“勁松模式”,為北京的城市更新提供了案例借鑒。勁松一區114號樓做了一次新的嘗試——首次采取危舊樓房改建資金籌措由政府、產權單位、居民、社會資本“四方共擔”的模式,為后續同類項目提供有效的資金籌措路徑,是北京城市更新創新模式一次新的實踐。
還有更多的老舊小區正在進行中。今年,北京市將啟動危舊樓房改建(簡易樓騰退)項目,涉及面積約20萬平方米。市住建委也將研究擴大危舊樓房改建政策的覆蓋范圍,以改善市民居住環境。按照“十四五”期末的目標,基本完成全市需改造的老舊小區任務。本年度,市住建委計劃新開工300個老舊小區綜合整治項目,并計劃完工200個。此外,市住建委還計劃新開工1000部老樓加裝電梯工程,并預計完工600部。改造工作將重點實施基礎類改造,同時積極推動完善類改造,并協調開展提升類改造。
微觀微聊
老舊小區改造只是第一步,還要為居民打造宜居的環境
(通州區九棵樹街道云景里社區書記曹利民)
云景里社區書記曹利民。新京報記者 曹晶瑞 攝
新京報:從實際看,老舊小區改造達到預期效果了嗎?
曹利民:我從事社區工作十幾年,從社工到社區書記,眼看著一棟棟老房子迎來新生,尤其近兩年,蝶變的老房子越來越多,也實際參與到了老舊小區改造工作當中??赡苊總€小區在啟動改造之前,都會有個別居民存有顧慮,但改造完之后,居民看到小區顏值提升了,新裝了電梯,重新做了保溫層,老舊的管道、破損的陽臺修好了,還新添了口袋公園、小廣場,有了文化休閑場所,自然就認可了。說句掏心窩的話,居民的生活環境好了,日子順心了,社區的各項工作自然會更好開展,形成良性循環??梢哉f,近兩年的一些惠民利民政策,讓我們基層開展工作時更有“底氣”。
新京報:如何理解這種“底氣”?
曹利民:以我們小區為例,這兩年,明顯感覺到居民和社區的關系更近了。我們真正成了一座“上通下達”的橋梁,居民有事兒找到我們,在系列新政的加持下,我們能夠幫居民協調解決的問題越來越多。比如,關于房子漏雨、管道老化的問題,過去我們想管,但是頂多小修小補,無法根治?,F在有了很多老舊小區改造、危舊樓房改建等政策,文件下來,只要小區符合條件,我們就能盡力給居民爭取,讓居民的生活環境如愿改善。以前,我們提出“要把居民當親人”,這句話其實不難,因為這是社區工作本就遵循的宗旨。如果能“讓居民把我們當親人”,這才證明我們的基層工作做到位了。
新京報:是否感覺到老舊小區改造自身也在不斷“更新”?
曹利民:是的。我感覺北京在推進老舊小區改造過程中,一直在創新,一項目一策,因地制宜。同樣以我所在的通州云景里社區為例,我們放眼未來,提出了長效治理模式,希望物業管理服務等能和改造后的小區匹配,讓改造后的老舊小區,舒適、宜居的效果一直持續下去,而不是改造完就完事了。老舊小區改造只是第一步,為居民重新打造宜居環境,后續的管理也很重要,否則就會按下倒退鍵。接下來,我們還得讓改造后的老房子持久如新。
新京報記者 曹晶瑞
編輯 張樹婧 校對 陳荻雁